ที่มาที่ไป

โครงการเดิม

ติดปัญหาสร้างเสร็จแล้ว แต่ขายไม่ได้เพราะยื่นจัดสรรไม่ผ่าน ทั้งถูกยกทางสาธารณะโดยมิชอบ ส่งผลให้ระยะร่นไม่ได้ตามกม.ก่อสร้าง แต่สร้างเสร็จแล้ว 100% ทั้งสิ้น 20 ยูนิต​ ครูทรายรับงานแก้ไข ติดตามกระบวนการยื่นจัดสรรจนผ่าน จนสามารถ​โอนกรรมสิทธิ์​ได้

– ข้อคิด ข้อควรระวังที่ได้จากเคสนี้

ก่อนลงทุนทำโครงการ จะต้องปรึกษาผู้รู้ ศึกษาประวัติของผู้ที่เป็นที่ปรึกษาหรือให้คำแนะนำเราว่ามีประสบการณ์จริงหรือไม่ เคยทำงานที่ไหนมาก่อน ที่ทำงานเก่ามีมาตรฐานการทำงาน​หรือไม่ เพราะการนับจำนวนปีที่ผ่านไป ไม่ได้การันตี​ว่ามีความชำนาญ เพราะเคสนี้ทำมาหลายคน แต่ทำไม่ผ่าน

.

โครงการใหม่

เจ้าของไม่ได้ตั้งใจที่จะเลี่ยงข้อกฎหมายจัดสรร เป็นที่ดินติดขายฝาก เลยเอามาแบ่งขายที่ดินเปล่าง่ายๆ แบ่งราคาเบาๆจับต้องได้ หวังที่จะได้ทุนคืน ซึ่งได้แบ่งไปแล้ว 9 แปลง (แต่ทั้งโครงการมีเกิน)​ มีลูกค้าจองเยอะแล้ว บางเคสผ่อนมาประมาณ 5 ปี สุดท้าย จะแบ่งเพิ่ม ต้องเข้าจัดสรร (เพราะไม่ได้เป็นไปตามคาดที่จะเว้น 3 ปี)​ ซึ่งการเข้าจัดสรรนี้ จากที่คุยเบื้องต้น ก็เป็นเคสที่ค่อนข้างยากพอสมควร เนื่องจากแบ่งถนนที่ไม่ได้ตามเงื่อนไขจัดสรร ทั้งในส่วนของผังสีก็ยังไม่ได้สำรวจ

– ข้อคิด ข้อควรระวัง​ที่ได้จากเคสนี้

การแบ่งแปลงที่ดิน กฎหมาย​ไม่ได้เริ่มนับที่การประกาศขาย เริ่มนับที่การแบ่ง ย้ำ คำว่า “แบ่ง” โดยแบ่งตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปเพื่อที่จะเอาไปขายต่อ

อ้างอิง

มาตรา ๔ ในพระราชบัญญัติ​จัดสรรที่ดิน​

“การจัดสรรที่ดิน” หมายความว่า การจำหน่ายที่ดิน ที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อย รวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือ แบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และให้ หมายความรวมถึงการดำเนินการดังกล่าว ที่ได้มีการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยไว้ ไม่ถึงสิบแปลง และต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายในสามปี เมื่อ รวมกันแล้ว มีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย

.

หากไม่ได้อยู่ในสายงานด้านกฎหมาย ในเรื่องของการตีความ ควรที่จะปรึกษาทนายหรือผู้มีความเชี่ยวชาญ เฉพาะด้านนี้ การคิดเอาเองหรือปรึกษาผู้ไม่ได้อยู่ในสายงาน อันตรายมากๆค่ะ

เคสนี้ครูทราย นัดคุยเพิ่มเติมอีกวันที่ 4 ซึ่งจะต้องหาข้อสรุปว่าจะมีวิธีการแก้ไขให้เป็นเป็นทิศทางใด ที่จะเกิดความเสียหายน้อยที่สุดค่ะ แต่เคสนี้อย่างน้อยก็โชคดีที่ยังไม่ได้มีสิ่งปลูกสร้าง​อะไร และเจ้าของการันตีว่าสามารถคืนเงินผู้จองซื้อได้เต็มจำนวน (ฟังแล้วไปต่อได้)​ เพราะกรณีผิดเงื่อนไขจัดสรร ยังไงก็โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้อยู่ดี

สุดท้ายนี้ อยากจะฝากถึงผู้ประกอบการ หรือผู้ที่มีความฝันอยากจะทำโครงการหมู่บ้านจัดสรร อย่าคิดง่ายๆว่าจะแบ่งที่ดินขายเพื่อเอากำไร มันมีความยากและซับซ้อนมากกว่านั้น

เคสแก้ไข ครูทรายคิดราคามากกว่าเคสเริ่มต้นนะคะ เคสไหนที่ครูทรายเตือนแล้วไม่เชื่อ เชื่อคอนเนคชั่น​มากกว่า ชอบจ่ายเงินทำให้ผิดเป็นถูก พอติดปัญหาแล้วจะกลับมาหา ครูทรายขออนุญาต​ไม่ต่อสัญญา​ค่ะ